济南住房公积金管理中心
住房公积金贷款操作规范（中心）
为进一步促进济南市住房公积金贷款业务发展，规范住房公积金贷款业务，防范住房公积金贷款风险，根据《住房公积金管理条例》、《济南市个人住房公积金贷款管理办法》等有关规定，特制定住房公积金贷款操作规范。本规范适用于住房公积金管理中心办理的住房公积金贷款业务。
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一、住房公积金贷款业务的委托
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济南住房公积金管理中心（以下简称管理中心）与分中心为济南行政区域内住房公积金贷款的贷款人。经济南住房公积金管理中心考察、认定，报济南市住房公积金管理委员会批准，管理中心委托商业银行办理住房公积金贷款、结算和归还等业务。
管理中心与各受委托银行签订住房公积金贷款委托合同，并明确规定各自的权利、义务、责任。合同双方必须严格按照合同约定的内容履行各自的职责。
二、住房公积金贷款的申请
（一） 购买一手房贷款的申请
一手房住房公积金贷款是指管理中心向借款人发放的、用于购买房地产开发商销售的商品房、以借款人所购住房作为抵押物、由开发商提供阶段性保证担保的贷款。
1、按揭楼盘由申请银行或房地产开发企业向管理中心提出申请，经管理中心审批通过并在网上开通公积金贷款业务后,方可办理该楼盘的住房公积金贷款。
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(1)要求经办银行或房地产开发企业向管理中心提交以下材料的原件、复印件各1份：济南市国土资源局核发的《国有土地使用证》，济南市规划局核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，济南市建设委员会核发的《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》， 房地产开发企业的营业执照、组织机构代码证、资质等级证书，申请银行与房地产开发企业签订的关于该项目楼盘的按揭协议及上级行审贷委员会对该项目按揭协议的批复。
(2)市场信息员将申请材料原件与复印件进行核对、审查，确保其真实、合法、有效，核对无误后将原件退回。
(3)市场信息员对按揭楼盘情况进行备案登记，并由审贷处负责人和市场信息员实地考察该楼盘的工程进度是否符合中国人民银行的相关规定。
(4)审贷处负责人对项目楼盘情况签署意见后报送管理中心分管主任；
(5)分管主任对项目楼盘情况进行审查、签批；
(6)市场信息员在录入该楼盘信息并报处室负责人审核后，在网上开通公积金贷款业务。从市场信息员收到申请银行或房地产开发企业提交齐全的楼盘资料起，至网上开通公积金贷款业务止，不得超过5个工作日。
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(7)对已办理土地抵押或有其它情况的按揭楼盘，审贷处调查后写出“可行性分析报告”，报主任办公会研究，通过后予以批复。
2、借款人应按照《济南市住房公积金贷款管理办法》所规定应提供的贷款材料向受委托银行报送各一式两份，其中一份由受委托银行转送管理中心。
（二）购买二手房的贷款申请
二手房住房公积金贷款是指管理中心向借款人发放的、用于购买具有《房屋所有权证》且符合上市交易条件的住房，以借款人所购住房作为抵押物的贷款。
除要求借款人提供一手房贷款申报材料外还应提供管理中心认定的房产评估公司出具的房产价值评估报告原件一式两份，卖方身份证、房产证复印件一式两份。按照《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》进行交易的二手房贷款，应提供《济南市存量房买卖协议》和《济南市存量房交易资金托管协议》原件及存入《托管协议》约定银行帐户的首付款证明复印件各一式两份。存量房屋建筑年限与贷款年限之和不得超过50年。
（三） 购买单位集资建房贷款的申请。单位集资建房住房公积金贷款是指管理中心向借款人发放的、用于购买单位自建住房，并以借款人所购住房作为抵押物、由集资建房单位提供阶段性保证担保并与管理中心签订《担保合同》或《协议书》的贷款。
要求集资建房单位及借款人除提供一手房贷款申报材料外还应提供以下资料：
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1、济南市发展和改革委员会出具的集资建房立项批复复印件一份；
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2、济南市房产管理局出具的《济南市职工集资建房审查合格证明书》复印件一份。
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（四） 自建、大修住房贷款的申请。自建、大修住房的住房公积金贷款是指管理中心向借款人发放的、用于借款人自建、大修住房，并以自建或大修住房作为抵押物的贷款。
借款人除应向管理中心提供一手房贷款申报材料以外还应提供：
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1、县级（含）以上国土资源局核发的《国有土地使用证》、
县级（含）以上规划局核发的《建设工程规划许可证》复印件各二份；
2、房管部门出具的同意房屋大修的证明。
3、专业工程预算机构出具的工程预算报告原件二份；
4、借款人已支付不低于20%建房款有效凭据的复印件二份。
三、 住房公积金贷款的审批
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为规范贷款业务，提高审批效率，防范贷款风险，管理中心对住房公积金贷款业务实行网络审批，所有住房公积金贷款均需通过“济南住房公积金管理中心个人住房公积金贷款网络审批系统”（以下简称网络审批系统）申报。
（一）管理中心审贷处审贷员（复审岗）负责对所分管受委托银行的住房公积金贷款业务的复审。复审岗人员负责对银行上传的每一笔贷款资料与贷款纸质资料的复核，确保网络传输信息与纸质资料一致。凡符合条件的，分别在纸质材料与网络审批系统上签署意见后同步传至审贷处负责人审批。对不符合条件的申请退回受委托银行。
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（二）审贷处负责人（审批岗）负责对复审岗上传的所有住房公积金贷款资料的审批，并按照规定分别在纸质材料与网络审批系统上签署审批意见，然后将纸质资料返回审贷员。
四、住房公积金贷款的发放
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（一）贷款发放流程
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（1）审贷员对处长审批通过的住房公积金贷款负责打印《委托放款通知书》四联单（管理中心审贷处、计财处、受委托银行主办行、经办行各一份），通过网络审批系统打印《委托放款汇总表》一式两份并签署意见传至审贷处负责人；
（2）审贷处负责人在《委托放款汇总表》上签署意见后传至管理中心分管主任；
（3）分管主任将《委托放款汇总表》与《委托放款通知书》核对一致并签署意见后将《委托放款通知书》、《委托放款汇总表》返回审贷员；
（4）审贷员将《委托放款通知书》第二联及一份《委托放款汇总表》送至管理中心计财处；同时通知申请银行主办行住房公积金贷款专管员到管理中心审贷处领取《委托放款通知书》第三、第四联，并到计财处办理委贷资金划拨手续；
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（5）主办行住房公积金贷款专管员持《委托放款通知书》到计财处领取《住房公积金贷款特种转帐凭证》，凭证填制日期以审贷处划款确认日期为准，凭证有效期为10天；超过有效期需退回管理中心重新办理；
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（6）经办银行发放住房公积金贷款后，在《住房公积金贷款特种转帐凭证》上填制实际放款日期，将第三、四联返回管理中心计财处，计财处进行帐务处理后，将第四联返回审贷处；
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（7）以审批系统中审贷处负责人批准放款的日期为基准日期，在次次月对日前两个月为《委托放款通知书》有效期限。在有效期内的前一个月为正常放款期，超过一个月放款的审贷员要责成经办银行书面报告由借款人签字认可的延期放款原因。在有效期后受委托银行未发放的住房公积金贷款系统自动作退贷处理。
（二）贷款发放要求
1、对购买一手房的住房公积金贷款，在管理中心将贷款资金划拨到主办行后，由贷款银行将委贷资金划入售房单位在银行开立的账户内。
2、对购买二手房的，按照《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》进行交易办理的公积金贷款，经管理中心审批同意后，将贷款资金划拔到借款人申请贷款的主办银行，然后，由贷款银行将贷款资金存入托管机构的“存量房交易结算资金专用帐户”，待办理完房屋转让、抵押登记手续后，由托管机构将该资金划转至卖方帐户。
对未实行资金监管的二手房公积金贷款，经管理中心审批同意并出具《个人住房公积金贷款业务确认书》后，由银行经办人员协助借款人到房管局办理所购房屋抵押登记手续，在管理中心收到经银行证明与原件核对一致的《房屋他项权利证》复印件后，办理资金划拔手续，贷款银行只能将贷款资金划入卖房人在银行开设的帐户内。
五、住房公积金贷款的办理时限
住房公积金贷款自经办银行收到齐全的住房公积金贷款申请材料起，至住房公积金贷款资金发放到位止，每笔住房公积金贷款的办理时间不超过10个工作日（二手房除外），自各经办银行收到齐全的住房公积金贷款申请材料起（以借款申请人签字为准），经办银行的初审时间不超过3个工作日，管理中心复审及委托贷款资金划拨时间不超过4个工作日，经办行与借款人签定借款合同及划拨资金时间不超过3个工作日。
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六、 贷后管理
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管理中心审贷员要对住房公积金贷款的发放、回收情况进行及时核对、跟踪检查，积极防范贷款风险。贷款发放后，要利用贷款信息网络数据设立贷款发放台账和不良贷款明细台帐，定期对逾期贷款进行统计、分析，及时了解、掌握贷款发放及逾期贷款情况。
（一）建立贷款审批台帐。为了更好地掌握审批的每一笔贷款的情况，控制贷款风险，管理中心审贷员应每月填制住房公积金贷款发放台帐，对审批的每一笔贷款是否实际发放与管理中心计财处、受委托银行经办行进行核对，对未能发放到位的贷款要查明原因，及时跟踪管理。
（二）建立不良贷款明细台帐。为控制贷款风险，保证资金安全，管理中心审贷员应利用网络数据及银行上报的《不良贷款明细表》建立不良贷款明细台帐，及时记录借款人不良贷款情况，包括拖欠本金额、拖欠利息额、拖欠期数、不良贷款余额等，要及时了解造成不良贷款的原因及经办银行对不良贷款的催收措施、催收结果。对借款人首次未按合同约定时间归还贷款本息时，管理中心审贷员应要求受委托银行经办人员在一周内对客户进行电话提示；逾期一个月时，管理中心审贷员应要求受委托银行经办人员向借款人下达《不良贷款通知书》并约见借款人；逾期三个月时，由管理中心审贷员督促受委托银行经办人员上门催收，或走访借款人所在单位；逾期六个月时，经采取一切措施确实无法收回贷款时经受委托银行提报管理中心同意后，由受委托银行提起诉讼并依法处置抵押物。已经对不良贷款提起诉讼的，由管理中心审贷处移交执法处进行处理。对由于开发商未能按时交付房屋或工程质量等问题造成买卖双方纠纷，借款人不予归还贷款的，经办银行要在督促借款人还款的同时，责令开发商解决纠纷，并承担保证责任，在解决纠纷之前，暂停对该开发商所有楼盘发放新的住房公积金贷款。
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(三)《房屋他项权利证书》的办理和保管
1、《房屋他项权利证书》是公积金贷款过程中形成的重要凭证,管理中心审贷员要了解、掌握贷款发放后他项权证的办理情况,对符合办理他项权证条件的要及时催促银行经办人员协助借款人办理他项权证,以实现住房公积金贷款所购房产的抵押登记,控制贷款风险。
2、审贷员对返回中心的《房屋他项权利证书》复印件要审核是否加盖“与原件核对一致”的印章，然后在网络审批系统中作抵押登记记录并按照办证的时间顺序妥善保管,整理归档。
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3、审贷员应每半年向档案管理员移交一次《房屋他项权利证书》复印件,并办理交接手续,档案管理员应把《房屋他项权利证书》复印件同贷款档案一起按照规定移交管理中心档案室。
（四） 清户撤押
借款人偿还全部贷款本息后，经办行向借款人出具贷款结清凭证，办理清户手续，办理抵押、担保注销登记手续。管理中心要对已结清户借款人的纸质、电子档案另行保存。
七、住房公积金贷款的档案管理
管理中心审贷处要认真做好每一笔住房公积金贷款自申请、受理、审批、发放至合同终止过程中形成的所有文件和材料的档案装订、归档、管理工作，以保证住房公积金贷款档案的齐全完整和有效利用。
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（一）审贷处审贷员要督促住房公积金贷款经办银行业务经办人员在发放住房公积金贷款后5个工作日内将《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》原件各一份及《住房公积金贷款凭证》第三联返回管理中心审贷处。
（二）审贷处审贷员按照规定将借款人的所有贷款资料分户装订成册，每月10号前集中将上月的贷款档案移交审贷处档案室，并与审贷处档案专管员办理档案交接手续。
（三）审贷处档案专管员按照规定对档案进行编号、分类、登记，建立档案台帐，每半年一次与管理中心档案专管员办理档案交接手续并将档案移交管理中心档案室。
（四）调阅档案时，填写《住房公积金贷款档案调阅单》，内部人员调阅时，需经审贷处负责人签字；外来人员调阅时，需经审贷处负责人、分管主任签字后方可调阅。档案专管员要督促调阅人在规定的时间内归还，并做好收回登记工作。
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（五）对已还清贷款的住房公积金贷款档案，每季度末由审贷处审贷员将结清明细表提供给审贷处档案专管员及管理中心档案专管员并按照有关规定进行处理。
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附：济南住房公积金管理中心住房公积金贷款操作规范（银行）
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