住房公积金贷款是伴随着住房公积金制度产生的。住房公积金制度是我国在城镇住房制度改革过程中学习新加坡中央公积金制度的经验并结合国情加以创造性发展应用的一种义务性长期储金制度。住房公积金是指城镇在职职工及其所在的机关、企业、事业单位和社会团体按照规定缴存的具有保障性和互助性的一种长期住房基金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位缴存的住房公积金，属于职工个人住房基金，归职工个人所有。住房公积金定向用于职工住房的基本需求和职工住房建设的融通资金。住房公积金制度把住房改革和住房发展紧密地结合起来，解决了长期困扰我国的住房机制转换问题和筹集政策性住房融资问题。

住房公积金贷款与其它个人贷款相比，具有利率较低、条件宽松和还款方式、提前还款灵活方便的特点。目前的公积金贷款五年以下（含五年）的利率为2.34%、五年以上的为2.7%，而商业性贷款五年以上的贷款利率为3.96%，公积金贷款利率要比商业性贷款低1.26个百分点。低利率成为吸引客户的重要影响因素；公积金贷款与商业性贷款相比条件较为宽松，表现在三个方面：商业贷款的贷款成数最高一般只能达到7成，而公积金住房贷款最高可贷到9.5成。商业贷款的贷款年限最高为30年，但二手房贷款最高年限一般为15年，且房龄与贷款年限相加不超过20年，而公积金住房贷款就全国而言年限最高可达30年。商业贷款对房屋年龄的限制有严格要求，贷款年限随着房龄的增长而降低，而公积金住房贷款对于房龄的限制较为灵活；公积金住房贷款的还款方式极为灵活，就全国而言贷款人只需每月的还款额不低于“最低还款额”，就可随意确定月还款数额，便于借款人的资金安排。提前还款比较方便，公积金贷款没有对提前还款的数额做出规定，提前还款次数不限，提前还款额冲抵本金。就我区而言，住房公积金贷款办理一年后，可提前还款，提前还款次数、金额不限，可一次性提前归还剩余所有贷款，降低了借款人的利息成本。

    西藏在1998年建立了住房公积金制度，2000年正式启动住房公积金贷款，经过十余年的积极运作，至2009年10月，西藏共有15.22万人建立住房公积金账户，累计归集住房公积金64.51亿元，累计向2.1万户职工，发放了11.99亿元公积金贷款，累计发放金额与累计归集金额之比为19%。两万多户职工通过住房公积金贷款购买了住房或改善了居住条件。从办理初期只有西藏农业银行一家受托行办理，到现在已发展为有农、中、建行三家银行共同办理，通过三家机构的网点办理覆盖面已达到全区七个地市和所有的县。

    从住房公积金贷款发展的九年来看，可将其分为三个时期：住房公积金贷款开办初期（2000－2002年），期间累计向501户发放0.39亿元公积金贷款，这三年累计发放贷款金额与累计归集金额之比为3.99%。反映出公积金贷款业务发展较慢，这时期公积金贷款发展的主要特征是：（1）住房公积金管理中心与全国兄弟城市交流，结合辖区实际情况摸索、拟定西藏公积金贷款相关政策，出台了《西藏自治区个人住房公积金贷款暂行办法》。（2）贷款品种单一，贷款金额低，最高贷款额度也只有单职工5万元、双职工8万元。（3）市民对公积金贷款政策不了解，还处于以公积金贷款政策的缓慢接受过程中。（4）公积金贷款的门槛高、成本高，手续较为繁杂；住房公积金贷款快速成长初期（2003－2005年），期间中心审批后受托银行累计向6835户，发放3.65亿元公积金贷款，累计发放金额与累计归集金额之比为20.92%，反映出这时期业务成长较快，为推动公积金贷款快速发展积淀了基础。这时期公积金贷款发展的主要特征是：（1）对公积金最高贷款额度进行了一次调整，2005年调整到单职工10万元、双职工15万元。出台了降低贷款门槛和贷款成本的政策。（2）中心加大了归集力度，拓展了归集面。使县域职工也能享受公积金贷款政策。（3）为适应西藏房地产市场变化的需要，增加了贷款品种。住房公积金贷款快速发展时期（2006年至2009年）,前几年的积淀为快速发展打下了良好的基础。2006年至2009年10月，累计向13668户发放7.95亿元公积金贷款，累计发放金额与累计归集金额之比为21.24%，这一时期的贷款发放户数和金额分别是上二时期总和的1.86倍和1.97倍，充分表明这一时期的公积金贷款已步入快速发展期。这时期公积金贷款发展的主要特征是：（1）对公积金贷款最高限额进行了两次调整。2007年调整到单职工15万元、双职工20万元。2009年5月，为了贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、拉动消费、促进经济平稳较快增长的精神，为刺激西藏居民住房消费，进一步提高了住房公积金贷款额度并延长了贷款年限，最高额度提高到了双职工30万元、单职工20万元，住房公积金贷款最长年限从5年延长到了8年。最高贷款额度适时的提高及时满足了公积金借款人购买住房贷款额度的需求，还款年限的延长适度减轻了借款人的月还款压力。（2）公积金贷款办理时效的提高，推进了公积金贷款的发展。公积金管理中心为强化管理，完善了操作规程和实行贷款办理时限承诺制，使公积金贷款办理时限缩短为五个工作日，受到了借款人和房地产开发公司的肯定。

    首先，虽然办理住房公积金委托贷款不但可以增加受托行的资金来源，而且也带来了中间业务收入（按贷款利息收入的3%－5%提取），并且住房公积金贷款由各级住房公积金管理中心审查、审批及负责贷后催收管理等工作，受托行不需承担任何风险，住房公积金贷款享受国家优惠利率政策，与其他贷款相比手续更为简便。但是仍具有潜在的信贷风险，主要表现在：受托银行对相关业务的流程设计和制度安排不够完善，为某些有不法企图的行内行外人员留下了可乘之机；或是受托行相关岗位的工作人员由于自身素质缺陷在办理业务时出现遗漏或疏忽，从而留下风险隐患；借款人无力还款、借款人恶意拖欠贷款以及市场环境变化带来的风险；在贷款发放过程中，公积金管理中心负责贷前调查，因中心未使用人行征信系统，对客户的信用情况无法全面了解，发放后易形成不良贷款。中心未和受托银行信贷信息管理系统时时连接，造成信息不对称，中心不能及时了解客户的还款情况及不良情况。以上贷款发放和管理流程上的不连贯给贷款发放带来一定的风险。

    其次，公积金贷款额度在2009年5月新政出台前，单职工为15万元，双职工为20万元，最长期限5年，根据房地产市场发展现状、职工公积金缴存比例等情况，该项规定已远远不能满足客户信贷资金需求，这在新政出台前一定程度上阻碍了该项业务的发展。今年5月新政出台后，虽然贷款额度和年限均做了调整，但是与各商业银行办理的商业性住房贷款相比，8年的还款时限，仍给借款者以较大的月还款压力，一定程度上影响了一部分有贷款意愿人群的贷款行为。

    第三，公积金中心人员紧张制约了该项业务的发展。根据住房公积金贷款管理相关规定，公积金贷款申请受理、资格审查和审批及贷后催收工作由公积金管理中心开展，受托银行只负责根据公积金管理中心的《个人住房公积金委托贷款发放通知书》办理合同签定、贷款发放、会计核算和贷款档案管理工作。发放一笔公积金贷款的主要工作集中在中心，而且随着西藏经济的迅速发展和房地产业的不断发展，客户对公积金贷款需求不断增加，公积金管理中心的业务量与日俱增，工作量巨大，而目前西藏各级公积金管理中心人员配备仍按住房公积金制度实施初期的人员编制进行，工作人员严重不足，现有工作人员的业务素质都不能满足业务日益发展需要，一定程度上影响了住房公积金贷款业务的开展。

    第四，2009年之前西藏住房公积金贷款发放主要实行由职工所在单位担保的方式进行，此种方式比产权抵押操作更为方便、成本较低，一定程度上便于公积金贷款的办理并推动了公积金贷款业务的发展，但是从2009年开始在相关监管部门的监督指导下调整为由两个自然人进行担保，虽然调整后使公积金贷款办理更加符合相关法律规定，但是针对西藏高寒缺氧、退休后人员流动较大的特殊情况，使公积金贷款更不便于贷后管理，一方面加大了贷款风险，另一方面也制约了住房公积金贷款业务的快速发展。

    第五，虽然通过近十年多方面的努力，目前西藏党政机关、事业单位已全部建立住房公积金制度，国有企业住房公积金制度覆盖率达到65%以上，借款人数比制度推广初期翻了几番，但是西藏的公积金沉淀资金较多，与内地省市相比，使用率仍较低，资金效益不高，住房公积金贷款业务开展力度不够。

    首先，从受托银行的角度分析：住房公积金贷款虽属于受托银行的低风险、高收益业务，但是绝不是零风险业务。各种各样的风险与生俱来地存在于该业务操作的各个环节，因此，只有加强自身风险管理、提供更加优质的服务，从而不断提高客户满意度，才能够长期维护受托银行与公积金管理中心的良好合作关系，在继续发展公积金贷款业务的基础上，带动受托银行其它业务的全面发展。第一，加强沟通，控制操作风险。受托银行应加强与公积金管理中心的沟通，及时了解其流程改造和制度建设，共同增强合规操作意识和风险防控能力，从源头控制操作风险、避免资金损失。第二，受托行应加强内控制度建设，优化相关业务流程。一是制订完善的责任承担制度，使每一位经办人员明确自己的职责和权限，一旦发生系统性风险事件，责任可以具体到人。二是优化相关业务流程，在合理控制风险的基础上，以方便客户为出发点，设计尽量简化和科学的流程，在不留操作风险隐患的同时为客户提供更加优质的服务。第三，培养一支高素质的公积金贷款业务服务团队。要加强对临柜员工思想道德方面的教育和专业素质的培训，使每一位前台员工都能树立立足本岗、服务客户的全局意识。加强对员工意识的培养，使每一位员工都清楚意识到风险的存在，并了解风险事件可能带来的危害，进而在工作中形成全员防风险意识。

 

其次，从公积金管理中心的角度分析：（1）中心应加强与人民银行和受托银行的协作，应该实现与人民银行个人征信系统的联网，充分利用征信系统全面了解贷款申请人的信用状况，从源头上剔除不良信用客户，从源头上防范风险；中心还应实现与受托行信贷信息管理系统的时时连接，时时了解贷款质量，并制定不良贷款催收办法，充分利用贷款客户公积金存款，最大限度减少不良贷款额以控制信贷资金风险。（2）中心应加强对中心业务人员的业务培训，不断提升员工素质，尽快建立住房公积金业务人员“凡进必考”和“持证上岗”制度，逐步优化公积金管理队伍，并根据业务发展情况充实配备足够的一线业务人员，以不断提高公积金贷款办理和管理效率，进而促进公积金贷款业务的发展。

 

最后，从公积金管理中心主管部门和金融机构监管部门分析，应加强对西藏住房公积金贷款抵押担保政策的研究，通过汲取内地省市先进经验和国内外金融机构的处理方法，建立适合西藏区情、科学合理的住房公积金贷款抵押担保体系，切实解决目前中心、受托行和借款人三方面面临并制约西藏住房公积金贷款快速发展的突出的瓶颈问题。