作者： 孙卓力 徐 宏
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住房置业担保是担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带责任保证担保的行为。当借款人出现违约，担保公司将承担连带保证责任。担保公司的性质决定其潜在的执业风险，这种风险具有不确定性、连锁性和造成危害的严重性，甚至影响到置业担保的生存与发展。因此，应将预测、控制、规避、化解担保风险做为置业担保的重中之重，采取有效措施加以防范和规避。
一、建立并不断完善担保风险防范体系
置业担保潜在按担保程序划分主要有：担保程序设计上的风险；借款人提供担保资料的风险；抵押权实现风险；还贷违约风险；处置抵押物风险；抵押物灭火及贬值风险；财务风险等多种、覆盖担保全过程的潜在风险。建立和不断完善担保前防范、担保后监管、对已出现风险如何化解的风险防范体系，明确和采取覆盖置业担保全过程及各环节规避风险的目标和方法，形成纵横连贯的风险控制网络势在必行。
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二、按担保业务流程分别确定担保各环节规避风险的目标和方法
1、担保风险主要来自执业风险和财务风险，按担保业务流程，规避担保风险应首先从源头抓起，超前预测担保风险。在起草担保文书、担保协议、反担保合同以及设计担保程序时要严格依据《担保法》，有法可依，提高风险预测能力，判断潜在风险程度。对贷款银行、开发商和集资单位的委托及合作协议的签定、履行，要突出规避风险内容，对潜在风险和可能转化的现实风险，应及时修改有关协议，完善相关内容，维护各方合法权益。目标是规避担保风险，堵塞漏洞，防患于未然。
2、担保前风险防范。严格、认真审核借款人条件和提供资料的真伪、可信程度。对银行自营贷款担保一般应进行担保前调查。对在不同所有制单位从业的借款人，针对还款能力、信誉程度采取不同考核方法和标准，一般与重点相结合，结合微机风险测评数据，综合分析确认风险程度，再决定是否提供担保。
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3、担保后风险监管。担保后风险监管是前期风险防范的必然延续和规避风险体系的重要内容。主要包括阶段性风险控制，目标是落实反担保合同，顺利实现抵押权以及如何化解借款人可能出现的违约风险。方法可采取：（1）按借款人分别认定风险等级，建立借款人信用档案。进行动态分类管理，建立监管台帐。跟踪监管、及时反馈信息。（2）建立保函制度、规避阶段性担保风险。（3）利用风险监软件，综合考察借款人还款情况、保前风险测评等级、借款期限、借款额、所购房屋、已实现抵押情况等因素，综合监管软件自动生成的监管风险等级，确定监管风险重点。（4）及时调节和规避可能出现的风险，使担保公司维持最佳运行状态。
4、风险的化解。出现的风险主要有抵押物灭失、意外事故和自然灾害、借款人违约等。为减少担保公司损失，化解已出现的风险，可与借款人协商，提供过渡房屋租住，处置已抵押房屋；与借贷方协商重新安排还款期限等办法。 本文来自gjj123
三、规避内部财务风险
控制目标是对潜在风险提取准备金、提高财务对风险预警和信息反馈能力，安全运作公司资本金，规范经营管理。方法可采取：
（1）建立担保风险准备金，抵御财务风险。按营业收入10%提取，专户存储、专款专用。主要用于自然灾害、意外事故造成抵押物的损失，以及因借款人违约由公司承担的连带责任，在损失发生前的预防和控制风险采取措施的费用。
（2）先期由于担保公司资本金数额与营业收入不对等，直接影响公司净资产收益率、投资回报率，从而影响股东持股信心及公司整体业绩，增加财务风险，应积极开拓市场，可考虑进行国债回购，开展附营业务，增加收入，盘活闲置资金，提高投资回报。
（3）加强公司财务管理、增收节支、搞好利润规划，努力降低成本、费用水平，增强公司发展实力和后劲，增加企业积累，增强抗风险能力。 gjj123内容管理系统
（4）拓宽视野、更新观念、拓展业务领域。在开展好个人住房置业担保这一主业前提下，根据公司经营范围，向代售个人住房，代售经济适用房等领域拓展。以主营业务带动附营业务，以附营业务推动主业开展。不断扩大置业担保业务规模和提升执业档次，通过提高经济效益化解财务风险。
四、建立担保风险控制责任制和考核指标
根据担保工作程序及公司执业人员岗位责任制，围绕规避风险进行机制创新。因事设岗，明确各岗位执业人员风险控制责任、范围、目标和措施。建立考核指标，实行量化管理。考核指标主要包括：
对担保质量的评价：不良担保金额／全部担保金额；逾期担保金额／全部担保金额。
对不良担保分析：以住房高、中、低档出现的违约率和风险测评等级分析不良担保贷款分布。不同担保期限、担保额还款情况分析；对不同担保对向还款能力分析；以担保额／房屋造价分析；以月还款本息／月收入分析等。 cp gjj123
参照银行做法，制定月还款风险控制指标，将违约风险率控制在提供担保额0.2%以内。
根据监管信息反馈和分析数据，划分担保风险控制类型和控制标准。可按类划分为优良标准、数量标准（精确限度及可靠程度），作为量化考核的依据。
对担保风险监管可综合运用外调法、取证法、查询法、比较法、抽查法、规范标准评价法、历史标准评价法、百分评价法、应达标准评价法等方法。
五、担保奉贤控制，应注意的几个问题：
1、突出不同阶段风险控制和化解风险的重点。
（1）阶段性担保风险控制重点。
这一阶段重点是对开发商或集资建房单位资信情况认定和实现抵押权的风险程度。对资信程度认定，决定担保公司能否与之签定合作协议，承担阶段性担保风险。主要考察对方提供的材料是否及时、齐全、真实；开发项目实施和进展现况，工程投资是否落实；能否办理所售房屋抵押登记和权属证明；抵押房屋产权是否真正落实。对资信等级、信誉情况，也应作为考察主要内容。实现抵押权潜在风险包括：是否真正履行与担保公司所签协议；是否履行向担保公司出具承诺书有关内容；抵押权能否如期实现等。
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（2）借款人逾期还款控制重点。
建立风险监管台帐，跟踪监管。随时掌握借款人还款情况，出现逾期情况，应及时与贷款方取得联系，共同催收。与欠款人及时联系，及时催收，规避违约风险。
（3）化解违约风险。借款人不能如期偿还贷款本息，经催收后未能偿还而造成的违约，将给担保公司造成直接损失。根据担保公司承担的损失，公司将对借款人行使追偿权。重点是帮助借款人重新安排还款计划，与借款人协商，合理处置抵押物，向借款人提供过渡住房，多渠道设法协助借款人提高还款能力等。
2、明确担保风险控制标准。
可参照银行贷款违约率定量分析；划分风险等级，参照风险测评数据，依风险等级跟踪监控；随时完善控制标准，加以修订，使风险趋于最小。 gjj123
3、采取有效方法实施风险控制。
（1）确定风险控制目标和相应方法。