限外政策对外资购房的影响

                               来源：房地产时报
　　

    日前，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。这项政策的出台，将对目前处于宏观调控下的中国房地产市场产生怎样的影响？持续攀高的房价，会否由于限外政策的出台得到有效的遏制？好亲中国住房与地产智库（HousingChinaResearchPanel）的部分资深人士，对此发表了看法。
　　背景：自本轮房地产景气周期以来，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量境外个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资长江三角洲、首都经济圈等热点区域。中国银监会的一份报告显示：境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16％，目前已超过30％；今年年初以来，外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5％。有关专家认为，外资投资房大量闲置，不仅推高了房价，造成资源浪费，还给我国居民、企业、金融机构带来风险。 住房公积金网//www.gjj123.com
　　对普通百姓是实质利好
　　□丛诚（上海市住房公积金管理中心副研究员好亲中国住房与地产研究智库首席研究员）
　　《通知》是与7月出台的外资准入政策一致的，对境外机构和个人外汇资金进入内地楼市投资或购房自住，做出了明确的规定，即除了机构可以商业存在原则，投资购买非自用房地产外，其他无论机构和个人在内地购买房地产均应符合一定条件。如机构应在境内设有分支机构一年以上，个人则应在境内学习或工作一年以上，方可以自用和自住为目的购买境内住房，而其购房相应的外汇资金流入和流出均需经过外汇审批，才能售汇和结汇进出。这一政策实质是，将境外机构和个人到内地的购房行为，通过外汇流转环节实行严格管制。
　　现在的限外政策并非完全阻止外资进入内地房地产市场，只是限制外资的投资性购房行为，对非投资的自用、自住性购房行为并未限制。从这个意义上说，楼市的限外政策对房价影响，将主要取决于今后自用、自住性外资购房占整个市场购房需求的比重。如果这一政策得到严格有效执行，可有效阻止不断升温的境外热钱流向大陆房地产市场，对上海、北京、深圳等一线城市而言，这在一定程度上可缓解购房需求过度膨胀，有利于这些城市房价增势趋缓乃至逐步走低，对普通老百姓而言，将是购房的实质性利好。

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　　对境外基金影响不大
　　□范伟国（汉宇地产常务副总经理）
　　从市场反应看，《通知》的影响并不明显。一些境外基金操作购楼依旧，如高盛集团前不久花了7000万美元收购了虹桥花苑，许多海外资金以参股入股的形式进入房地产市场。个人的购房行为虽有观望，但仍有入市。从境外资金入市的形式看，分两大部分。一部分以基金形式出现，如摩根、高盛、麦格理、腾飞等。他们的大量资金投入的是收购办公楼，操作的模式都是中长线，以先进的经营理念来管理，以提高租金的手段来获取回报，靠改造增值，靠管理创利，况且这些项目均在宏观调控政策规范之外，另一部分，大多以个人形式入市购房，有部分高档楼盘境外资金入市的比例超过50％，这部分人购房大多用于居住，但并不能排斥其中不少人是用于投资。
　　虽然目前的政策规范了境外资金炒楼的现象，但总体影响不是很大。从投资的角度看，境外资金把握投资的时机准确到位，操作的手段十分老到。他们看中的是较高的投资回报率、人民币升值的预期、中国经济高速发展带来的房地产增值空间，这些才是境外资金入市的真正目的。