房地产是汇聚经济矛盾的火山口 4措施突破困局

来源：上海证券报

 

 

    在宏观经济的非均衡运行体系中，房地产业正是经济发展的一个小循环。在资金、劳动力和资源在各个行业循环的同时，宏观经济的非均衡运行的矛盾在房地产业强烈地“外在”表现出来。要想真正实现对房地产业的有效调控，促进房地产业的健康发展，首先需要对我国房地产业的发展及运行机制进行深入的研究，认识我国房地产市场发展的特殊机理和作用机制，进而才能制定出相应的调节措施。

 

    房价上升和供给结构性过剩是非均衡房地产业的典型特征

 

    近年来，我国房地产在迅速发展的同时，也一直表现出非均衡发展的特点，多次出现了房价上升和供给结构性过剩这一对互相矛盾的经济现象，体现了目前我国房地产市场的典型特征。

 

    首先，房地产业规模迅速扩大，市场供给量快速增长。目前，我国人均住房水平仍处于较低水平，在经济发展和城市化进程中，住房市场孕育着巨大的潜在市场需求。同时，90年代初以来房地产业一直被视为经济发展的支柱产业，而近年来房地产业的高利润率，进一步吸引了大批资金进入，使得房地产业的投资额迅速上升，房地产业规模迅速扩大。

 

    从房地产业的投资额来看，房地产开发投资作为固定资产投资的重要部分，自2000年初以来一直保持在30％以上的增长速度，成为我国固定资产投资增长的主要推动力量。在房地产业大量投资和资金的支持下，房地产业的开工面积和竣工面积一直都在快速增长。我们看到，尽管自2004年受宏观经济调控的影响，房地产业的增长有所放缓，但仍然保持了20％多的增长速度。

 

    其次，房价增幅持续高位徘徊，宏观调控成效不足。2003年房地产业出现过热，政府及时出台了多项房地产宏观调控措施，在一定程度上抑制了房价的迅速上升势头。但自去年底以来房价涨势依然不减，进一步偏离了市场均衡的合理水平，并与我国今年来消费市场物价水平如CPI的持续走低的趋势形成了鲜明的对照。

 

    从房地产业市场结构看，除了地区间差距外，在经济适用房、普通住房和高档住房市场之间也存在着显著的差异。从2005年7月至今，商品房市场保持了大约7％的增速，其中经济使用房增速较低，平均增长速度仅为3.4%。随着房地产价格尤其是高档住房价格的迅速上升，更是加剧了我国房地产业的市场结构性差异。

 

    第三，有效需求不足，商品房空置率高，房地产业出现结构性过剩。尽管大量居民的住房条件仍然较差，潜在住房需求巨大，但有效需求仍然相对不足。房地产业供应的迅速增长和有效需求的不足，直接导致了房地产业的供求结构性过剩，大量商品房出现空置现象，且空置率居高不下。到2005年底，全国商品房空置面积达到了1.43亿平方米，与全年的竣工面积4.88亿平方米相比，空置率达到了29％的高位。我国的商品房高空置率和大量居民买不起房的现象并存，这表明房地产业存在严重的结构性过剩。

 

    第四，房价的“刚性”与租售比的高位偏离。在房地产市场中的供求结构性过剩中，价格难以通过自身的灵活调整来实现市场的均衡。在供给出现结构性过剩的情况下，房价的刚性是由我国房地产业的特殊国情决定的。土地作为房地产业的要素成本具有强烈的刚性特征，因为土地的稀缺性和政府统一所有的垄断性，使得房地产商和政府部门在土地资源的分配中会追求租金的最大化，从而将土地资源的要素刚性传递到房地产市场上，形成了房价的刚性。房地产商基于利润考虑，就必须将房价维持在一定水平上，导致经济中结构性过剩的非均衡状态得以持续。