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住房公积金网//www.gjj123.com 土地公有制一方面在维护社会公正方面发挥了积极作用，有利于防止土地过分集中，这对于人口众多的我国具有十分重要的意义，也与国际上土地所有制度公有化的改革发展趋。 //www.gjj123.com 势不谋而合；但另一方面，土地公有制也使我国的土地所有权一直停留在公法意义上，在私法意义上几乎没有体现---国家土地所有权不能流转，而集体土地所有权由政府严格控管，只能通过国家征用转为国家所有权。土地所有权的高度单一和凝固导致的僵化，加上国家所有权以及集体所有权本身固有的主体虚位的缺陷，必然要求建立灵活的土地使用制度来填补。 住房公积金网//www.gjj123.com 我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。划拨土地使用制度的特点是"三无"---无偿、无期限、无流动，其实质是政府从微观上介入经济生活，分配社会资源。实践证明，划拨土地的大量存在会导致土地资源利用的低效率甚至无效率，这是因为：一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。医治这一痼疾的根本方法是引进市场机制。一个存在充分竞争的市场能够形成合理的市场价格，反映市场供求状况，为政府决策提供准确信息。一个存在充分竞争的市场还意味着土地使用人必须为其使用的土地支付市场价格，有了成本就会促使其去寻求使用土地的最佳方式，发挥土地的最高效益，否则就会面临被市场淘汰的危险。 //www.gjj123.com 市场经济推动土地制度改革 住房公积金网//www.gjj123.com 在重新认识到土地的商品属性之后，为了适应市场取向的经济体制改革的需要，我国从20世纪80年代开始逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度，这是符合市场经济客观规律和现代法治精神的土地使用制度。 //www.gjj123.com 商业用地实行出让土地使用权土地使用权出让，是指由国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，依法授权市、县人民政府作为本行政区域内国家土地所有者的代表，将城镇中指定的地块的国有土地使用权以一定年限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理，并一次性收取出让金的法律行为。政府代表国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，从而创设具有他物权性质的出让土地使用权。出让土地使用权属于土地使用者的财产，可以进行转让、出租、抵押或投资入股。一般来讲，纯商业性用地均应当采取出让土地使用权形态。 //www.gjj123.com 公益用地实行划拨土地使用权土地使用权划拨,是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用人通过划拨方式取得的国有土地使用权，即是划拨土地使用权。划拨土地使用权也属于他物权。由于划拨土地使用权是无偿取得的，所以应当只限于为了社会公共利益目的和国家利益目的的用地，例如国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等等。划拨土地使用权原则上不得单独转让、出租、抵押或投资入股等，经主管机关批准，在土地上的建筑物、附着物依法转让、出租、抵押或投资入股时，随同转让、出租、抵押或投资入股。 //www.gjj123.com
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