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我国现行房地产法律存在的问题 住房公积金网//www.gjj123.com 针对目前我国现行房地产法律的现状，杨明说，目前我国房地产法的调整对象是两类房 地产关系。一是房地产财产型关系，如房地产所有权、他物权等产权关系，转让、租赁、抵 押等交易关系，以及房地产投资开发关系：征用、拆迁利益关系，中介服务关系和物业管理 服务关系。二是房地产管理型关系，如房地产行政管理关系，行业管理关系、企业管理关系 和有关物业管理费利益关系等。涉及调整上述房地产关系的包括宪法法律、行政法规、部门 规章、地方性法规、地方政府规章、司法解释共同构成了广义的房地产法。由此可以看出， 我国现行房地产法律存在线条粗、缺乏过细的规定之缺陷，以至于造成有法而无可依的现象。 综合起来讲，问题大致存在以下几个方面： //www.gjj123.com 一，有关房地产的法律很少。属于法律范畴的房地产法只有１９８７年１月１日起施行 并历经两次修改的《土地管理法》和１９９５年１月１日起施行的《城市房地产管理法》。面对目前纷繁复杂的房地产法律关系，这两部基本法律的调整范围过于狭窄，调整力度明显不足。 //www.gjj123.com 二，房地产法立法位阶较低。当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规， 如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，如《商品房销售管理办法》、享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规和地方政府制定的政府规章予以调整。甚至还有许多房地产法律关系是通过地方政府房地产主管部门下发的文件来规范的。而根据我国《合同法》第５２条的规定，违反法律、行政法规的合同无效。违反上述规章的合同并不一定无效。由于立法位阶低，导致交易的一方仅承担行政法上的责任却无需承担合同无效的民事后果。 //www.gjj123.com
三，房地产立法中空白点较多。目前在房地产产权确认、权属登记、交易安全、物业管理等方面亟需法律调整的问题，比如绿地、车位的产权归属、商品房买卖中无效合同的认定、 房屋买卖风险转移的标准、业主委员会的诉讼主体地位等，尚未能通过立法加以解决。由此 导致许多问题处理起来于法无据，使得交易成本上升，不利于成熟规范的房地产市场的形成。 //www.gjj123.com 完善立法，减少纠纷 //www.gjj123.com
杨明律师说，房地产特别是住宅商品方面出现的一些法律纠纷，一般属民事纠纷居多， 因此一些行政部门制定的相关法律条文无法成为法院审理案件的依据。目前，在上海等一些 城市所施行的商品房假一赔一是从消费者权益保护法的角度来考虑，但由于其适用条件受到 严格的限制，因此在学术和司法实践当中存在很大的争议。杨律师说，举个例子说，现在许 多人买房实际是一种投资行为，已经脱离了消费行为的范畴，如果单从消法的角度来解释难 免差强人意。因此，房地产立法需从《消法》及《城市房地产管理法》方面加以衔接并逐步 完善，另外，根据目前房地产法律存在的上述特点，杨明律师建议应该从以下几方面尽快完 善房地产立法： 住房公积金网//www.gjj123.com
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