住房公积金贷款操作规程             为进一步规范住房公积金贷款（以下简称贷款）业务，防范贷款风险，维护借贷双方权益，提高贷款的管理服务效能，结合贷款工作实际，制定本规程。 一、贷款申请人条件     凡缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工，因购买、建造、大修自住住房资金不  足，符合下列条件的均可申请贷款：     （一）借款人或所在单位建立住房公积金制度满一年，并连续足额缴存了住房公积金；或者借款人及配偶已连续缴存了住房公积满半年；     （二）信用良好。征信系统记录非恶意拖欠连续逾期不超过6期，累计逾期不超过12期，或最近两年内累计逾期超过12期，但连续逾期未超过3期；     （三）收入稳定，有偿还贷款本息的能力；     （四）借款人有配偶的,已获得贷款的借款人及配偶，在没有还清贷款前，不得再次申请贷款；     （五）同意办理贷款的担保手续。 二、贷款种类     （一）期房按揭贷款。购买已与市公积金中心和担保公司签订《按揭合作协议》的楼盘商品住房可以申请贷款，必须提供经房管部门备案的购房合同和首期付款收据。签定按揭协议的房地产开发商应具备下列证照：     1．工商管理机关颁发的企业法人营业执照     2．房地产开发企业资质等级证     3．企业税务登记证     4．组织机构代码证     5．《土地使用权证》     6．《建设用地规划许可证》     7．《建设工程规划许可证》     8．《施工许可证》     9．《商品房销（预）售许可证》     10．法人代表身份证和银行开户证明    （二）购买现房贷款。凭办证日期在3年以内的《房屋所有权证》，提供《房屋所有权证》、分户《国有土地使用证》、《契税完税证》（或购房发票、办证的相关票据）。所购住房的共有权人（仅限夫妻双方的父母、子女）中有一人具备贷款资格的，可申请贷款，但共有权人必须自愿授权给借款人。购买拆迁安置房的，提供与拆迁办签定的《拆迁安置协议》和有拆迁办、村委会盖章的《安置基地住房资料统计表》。    （三）建造自住住房贷款。城区内须提供《国有土地使用证》、《国有土地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和工程预算及费用支付凭证；城区外提供《土地证》、《建房证》和工程预算及费用支付凭证。两者要求主体封顶。    （四）大修、扩建自住住房贷款，提供房屋质量监督部门和房地产管理部门出具的鉴定批准文件与施工单位签订的合同，大修、扩建住房的预算及费用支付凭证。    （五）二手房贷款。提供买卖双方签定的房屋买卖协议原件、买方已支付的30%预付款凭证和卖方（原产权人）的《房屋所有权证》、分户《国有土地使用证》。贷款发放前，担保公司先代借款人付清剩余购房款，协同买卖双方办理权证过户相关手续。    （六）商业住房贷款转公积金贷款。提供原贷款的借款合同、《购房合同》、《房屋所有权证》和商业银行出具的贷款余额证明。    （七）申请异地（公积金缴存在外地）贷款的，提供异地公积金中心出示的公积金缴交情况、贷款情况证明和一名本地联系人或保证人。 三、贷款额度和期限    （一）贷款额度。在规定的抵押率范围内全市购买小高层、高层住房最高贷款额度为30万元，购买多层住房最高贷款额度为20万元。     1．土地使用权类型为出让的，抵押率一般不超过70%。所购住房面积在144平方米以下、工资收入稳定、征信系统无不良信用记录的，抵押率最高可达80%。     2．土地使用权类型为租赁或划拨的，抵押率一般不超过60%。公积金缴存较高、工资收入稳定、征信系统无不良信用记录的，抵押率最高可达70%。     3．大修、扩建住房贷款额度在房屋评估价值70%范围内，最高额度不得超过8万元。     4．购买拆迁安置房贷款额度在抵押物评估价值70%范围内，最高额度不得超过购建安置房当时当地的市场建安价。     5．对已利用住房公积金贷款且还清了贷款本息，又再次申请贷款的，贷款首付比例不得低于40%。     6．商业住房贷款转公积金贷款，贷款额度不超过原商业贷款所剩本金余额。    （二）贷款期限。最长不超过30年，最后还款日男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。同时不得超过抵押房屋土地使用的终止日期。贷款期限超过国家法定退休年龄的须提供一名保证人。 四、抵押物的设定与评估    （一）贷款抵押物的的设定     1．原则上以所购房屋为抵押物。     2．县（市）区所购期房贷款、拆迁安置房贷款和建造自住住房贷款不能办理抵押的，可以用借款人的其它住房或父母的住房作抵押。经办人必须对购买、建造住房行为的真实性负责，对不能以所购、建住房作抵押的贷款须报市公积金中心贷审会审批。     3．符合规定的贷款可以用银行定期存款、凭证式国债、国家重点建设债券、住房公积金存储余额作质押，纯质押贷款不需要提供保证担保和设定房产抵押，质押率90%。     4．购买二手房贷款只能以所购二手房作抵押，不能用其他住房作抵押。     （二）抵押物资产的评估     1．已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的现房评估，按房地产主管部门发布的指导价为评估基准价，评估价格应考虑房屋的新旧程度、所处楼层、地段环境、结构等因素并参考周围市场价格进行综合评估。     2．以所购期房为抵押物的，以备案合同的合同价为评估参考价。购房合同中价格过高，超过房地产市场价值的，公积金中心或担保公司可以对所购住房的价值进行评估，以评估价值确认房屋价值或抵押价值。 五、贷款工作程序    （一）申请受理。借款人提出借款申请，提供如下资料和证明（原件和复印件）：     1．夫妻双方住房公积金联名卡或最近一年的缴存明细单；     2．夫妻双方居民身份证、结婚证或能够证明夫妻关系的户口簿，离异者提供婚姻登记部门出具的离婚证或法院的离婚判决书和未再婚申明或婚姻登记部门出具的未婚证明。未婚者由本人作出未婚申明或婚姻登记部门出具的未婚证明；     3．现房贷款：房产证、土地证、契税完税凭证或购房发票、办证的相关票据。期房贷款：备案购房合同（原件），土地证、商品房预售许可证和首期付款收据。房地产开发商要在保证书一栏盖上公章、法人代表签名或盖私人印章，注明资金转入的户名与账号。     4．单位的工资收入证明及其他收入证明。     5．公积金中心和担保公司贷款经办人要核对所有复印件与原件的真实性，并在复印件上签名，准确、完整填写《贷款资料清册》。     （二）资格审查     贷款资格审查人要认真填写《贷款资格审查意见表》，准确核对姓名，公积金帐号、月缴存额和余额，明确提出贷款资格审查意见。贷款资格审查人要对申请人的贷款资格审查负责。    （三）贷前调查和审核     公积金中心和担保公司贷款经办人对借款人的信用及借款的合法性、真实性、安全性等情况进行全面深入调查。对申请人身份、经济收入、信誉状况等，必须到申请人所在单位或打电话的方式调查核实。现房贷款必须到现场开门入户落实抵押物情况，并注明抵押房产座落位置。期房贷款要核实所购住房的开发商是否签定按揭合作协议。建造、大修、扩建自住住房贷款要到现场落实工程进度，现场查勘抵押物，并作出调查结论。以有价证券质押的，必须核实证券的真实性。调查建议栏要说明征信记录情况、月还款额（不得超过家庭经济收入的50%）以及其他需要说明的事项。贷款经办人对申请人和抵（质）押物的真实性负责，并承担调查失误和评估失准的责任。    （四）法规审查     法规审查人要仔细查看贷款资料，审查贷款资料中有关权证是否具备法律效力，根据有关的法律、法规、政策规定，审查贷款是否规范，结合贷款初审意见和贷款担保意向书，对贷款的合法性提出明确审查意见。法规审查人要对贷款的合法性、规范性负责。    （五）贷款审批     主管贷款的领导根据经办人调查结论、担保公司意见、个贷初审意见和法规审查意见进行贷款审批，确定贷款额度和期限，并对贷款的程序是否完整，各程序的意见（建议）处置是否落实负责。为进一步明确公积金中心和担保公司在贷款管理中的责、权、利。贷款审批人为中心及各授权机构，担保公司在风险可控的情况下必须按照审批意见办理相关手续。对担保公司提出可能出现风险损失的贷款，按照“谁介绍、谁办理、谁负责”的原则落实责任。    （六）合同签订、办理抵押     同意贷款的，由公积金中心、担保公司、受托银行、借款人、抵押人和配偶签订《个人住房借款.担保.反担保合同》。合同的签订必须完整、准确、规范。抵押人到房地产管理部门办理抵押登记手续。     （七）资产收押、贷款发放     1．《房屋他项权证》和《预约抵押权证》由担保公司指定专人到房屋抵押权证登记部门直接领取，严禁借款人私自领取和携带相关权证办理放款手续。     2．贷款经办人核对担保公司领回的《房屋他项权证》或《预约抵押函》、借款人提供的质押凭证后，完整填写《个人贷款情况信息表》，开出放款通知书并由个贷科或管理部负责人审核签字或盖章后，交担保公司盖章和签字。     3．财务部门凭贷款部门出示的放款通知书和领回的《房屋他项权证》或《预约抵押函》的原件、质押凭证放款，同时权证保管人在《房屋他项权证》或《预约抵押函》的复印件上签收后，将复印件退回担保公司。     4．受托银行根据借款合同、放款通知书和转帐支票将资金划转到合同中约定的账户。    （八）贷款资料入档 贷款发放后，贷款经办人对借款人的相关信息输入电子台账和贷款管理系统，并按放款顺序整理归档。     （九）贷款偿还     1．借款人应按合同中约定的还款账户偿还贷款，并授权经办银行按月从账户中代扣还贷，在贷款未还清前不得停止授权。     2．借款人在取得借款的次月起，在放款对应日前将应偿还的贷款本息足额存入还贷账户，并保证账户余额比当月应还款额多出1元，银行扣款日即放款对应日。     3．最后一个月的还款额如与合同约定月还款额有差异，系还贷期内利率调整、提前部分还贷及借款人还款逾期等因素造成。     4．借款人提前部分还本，可商受委托贷款银行：A、月还款额不变，缩短借款期限；B、借款期限不变，确定新的月均还款额。     5．借款人可用本人及产权共有人的住房公积金偿还贷款本息。     6．借款人可在借款期限内的任何时间用住房公积金以外的自有资金一次性提前偿还贷款本息。提前还款的，贷款利息只按实际占用时间计收，且不收取提前还款手续费。     7．按时还款是借款人的基本义务，应自觉及时履行。一旦发生拖欠，借款人不仅将承担逾期罚息，还会在人民银行个人征信系统留下不良信用记录，为以后融资造成不便。                                8．借款人一旦发生拖欠，公积金中心和担保公司将采取电话催收、上门催收、通报单位、媒体曝光、报送纪委（监察局）、提起诉讼等方式催收。如因借款人违约而进入诉讼的，借款人除偿还全部贷款本息（包括罚息）外，还将向担保公司支付10%的违约金，并承担由此而发生的一切费用。     （十）还清贷款撤销抵押程序     ①银行：出具《贷款结清证明》——②担保公司：出具核对签字后的《贷款结清证明》复印件和《解除抵押函》——③公积金中心：留担保公司签字的《贷款结清证明》复印件，出具《房屋他项权证》或《预约抵押函》、质押凭证——④房管部门：撤押退还《房屋所有权证》——⑤质押部门：返还质押票款。     贷款流程示意图：①申请受理→②资格审查→③贷前调查和审核→④法规审查→⑤贷款审批→⑥合同签订、领取抵（质）押凭证→⑦资产收押、贷款发放→⑧贷款资料入档→⑨银行结清贷款→⑩贷款结清复核、退还抵（质）押凭证→11撤销担保。 六、注意事项     （一）借款人不得提供虚假文件、证明或资料。     （二）不擅自改变贷款用途，挪用贷款。     （三）未经公积金中心和担保公司同意，不得将已设定抵押的房屋出售、转让、赠予或重复抵押。     （四）担保公司保证的贷款，借款人需按物价部门核定的标准向担保公司一次性交足担保服务费，不论贷款是否提前偿还，担保服务费不再退还。     （五）申请贷款按公积金缴存或抵押物属地原则受理。     （六）借款人提供的抵押房产用地属集体土地、村民宅基地的，不能受理贷款申请。     （七）提高办理贷款业务的工作效率。公积金中心各贷款办理网点受理完整的个人贷款资料后，要会同担保公司在五个工作日内完成审批。超出管理部授权额度的贷款（市直个贷科和赫山、资阳二个管理部贷款授权审批最高额度为20万、桃江、沅江、安化、南县四个管理部贷款授权审批最高额度为15万元，大通湖管理部贷款授权审批最高额度为10万元），各管理部须在五个工作日完成初审并上报，贷审会须在五个工作日完成审批。批量贷款由个人贷款科或管理部与楼盘开发商协商制定工作方案，保证按规定程序在最短时间内将贷款办理完毕。     （八）市直及各管理部对存在疑点、难点或把握不准的贷款，应报贷审会审批。     本操作规程自2010年4月1日起开始实行，原有贷款规定与本规程不符的，以本规程为准。